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住宅ローンと不動産のニュースをまとめない

住宅ローン、不動産についての気になったニュースや話題をまとめるつもりでしたが、まとめられずに。

取得価格のわからない空き家の売却では税金や扶養控除の適用にも注意を

不動産関連の問題

これまで空き家問題の対策はいくつかあげられていますが、固定資産税の軽減に関する話題が中心でした。
家屋があれば土地の固定資産税が大幅に軽減されるため、その制度を廃止する。これにより危険な空き家の売却が進むようになることが期待されています。 

しかし売却した後の負担についての話はあまり聞きません。

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空き家とはいえ、実際に取引される価格のほとんどが土地分の価格ですから、それなりに価値のある場所でしたらそうそう安くはなりません。
これまでに紹介してきた不動産暴落の話題では、びっくりするようなタダ同然の価格になってしまうような話になっていますが、記事を注目して貰うためのかなり極端な例ではないかとおもいます。
比較的売買されやすいであろう、たとえば田舎暮らしをしたい人などが買いたい物件を想定する場合、今のところはやはりそれなりの価格になります。
地方でもほどほどの立地でしたら、最低でも数百万から1千万前後での取引になるのではないでしょうか。

取得価格が不明の不動産は譲渡価格の5%しか引けない

問題なのは売却後の税金です。
おそらく性質上、住まなくなって3年以上は期間が空いているでしょうから、居住用不動産を売却した際の3000万円控除には該当しないことがほとんどだとおもわれます。

また先祖代々の土地や高度成長期以前の地価を考えれば、取得金額が不明か、あるいは判明していてもきわめて低い可能性もあります。
一般的に不動産を売却した場合には譲渡所得の区分として申告し、分離課税となります。
このとき譲渡価格から取得価格や売却にかかった費用(不動産業者や司法書士への仲介料や土地の測量、印紙等々)を差し引いて計算されますが、取得価格がわからない場合、譲渡価格の5%を費用とする特例が認められています。
また取得価格が譲渡価格の5%に満たない場合も5%まで引くことが出来ます。
しかし5%ということは、仮に1000万円で売却した場合、取得費用として引けるのはわずか50万円にしかなりません。

逆に空き家の場合、取得(相続の場合は被相続人の取得時を含む)から5年以上経過していることがほとんどでしょうから、税率は長期譲渡所得の所得税15%住民税5%の合計20%となります。
5年以下の短期譲渡所得では合計39%となるので、それと比較すると軽くなりますが、それでも取引価格が大きいので決して小さい額ではありません。

健康保険税の激増や扶養控除から外されることも

さらに翌年の健康保険税の負担が激増するという問題もあります。
金額も驚くほど増えますし、家族の扶養に入っていた場合は、扶養から外れてしまいますのでかなり注意が必要です。
固定資産税が増えるからとあわてて売却に走ったものの、増額分の何十年分の税負担が襲いかかることもあるので、その辺りのことも計算に入れておかないと、たいへんなことになるかもしれません。

とはいうものの、空き家問題の解決には適切な相手に不動産がわたる方がよいですし、税金が増えるとはいえまず売却代金をオーバーすることはありませんので今の社会の流れ的にも売却金が再分配へと流れる方がいいことかもしれません。
ただ、あらかじめ準備はしておかないと、翌年、あわてることになりますので注意してください。

いや、ホント、あわてますよ(笑)