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住宅ローンと不動産のニュースをまとめない

住宅ローン、不動産についての気になったニュースや話題をまとめるつもりでしたが、まとめられずに。

野村不動産ホールディングス系列投資法人の合併で総資産国内2位の巨大リートへ

ニュース四方山

先月の終わりに、野村不動産ホールディングス系列のリート投資法人3社が10月1日付けで合併するニュースがありました。

www.nikkei.com

合併するのは野村不動産オフィスファンド投資法人、野村不動産レジデンシャル投資法人、野村マスターファンド投資法人の3社で、9月28日に上場廃止し、合併した野村マスターファンド投資法人として10月2日に上場する予定。

投資口は、野村マスターファンド1に対して、野村オフィスファンド3.6、野村レジデンシャル4.45という割り当てになります。

合併説明会資料
http://www.nre-of.co.jp/merger/pdf/mergerpresentation.pdf

http://www.flickr.com/photos/16163817@N00/17928412760

photo by i like it! what is it?

国内第2位の総資産額 

不動産価格は高騰しており、さらに好条件の物件は外資との取得競争も激しくなっています。今回の合併で総資産額としては日本ビルファンドに続く国内2位の巨大リートとなり、購入資金力の強化、そして総合型になることによる投資対象の広がりによる収益の安定性という狙いがあります。

また業界としては、これを機会に再編の動きが出てくるのではないかという思惑もあるようです。
これまでリートの合併は、のれん償却費が税務上費用として計上できなかったこともあり、税務と会計との不一致の問題がありました。
通常の法人では法人税等調整額で処理するのですが、リートは利益の90%以上を配当に回せば法人税が課せられないため、この方法が採れません。
ですが税制改革によりのれん償却費を費用とすることができるようになったため、合併の支障がなくなったことで、今回の合併へとつながった形になります。

合併の最終決定は3投資法人の投資主総会で 

とはいえ今回の合併には問題がないわけではなく、特に投資家にとっては素直に喜べないものもあります。

野村マスターファンドは物流施設や商業施設に、野村オフィスファンドはその名の通りオフィスに、野村レジデンシャルは賃貸住宅への投資を対象としています。

リート投資をされている方なら御存知でしょうが、各リートはオフィス、賃貸住宅、商業施設、物流施設、リゾート、特定地域などといった特徴を持っています。
もちろん複数のタイプに投資する複合型というのもありますが、今回の新投資法人のように広範囲に投資する総合型というのはめずらしいかもしれません。

賃貸住宅投資は景気変動の動きを比較的受けにくいですし、オフィス投資は、首都圏のオフィスの賃料が~というように景気に左右されやすくなります。
しかし総合型になると、そうした特徴が平均化されます。

喩えとしてはよくないかもしれませんが、日経の大型株に投資するファンドと、新興市場に投資するファンド、債券に投資するファンドが一緒になるようなものです。
(ただ東証REIT用途別指数を見る限り、日本のリートは数値の違いこそあれ同じような動き方をしていますが)

合併のプロセスとして、今後、各3投資法人の投資主総会で3分の2の賛成を得ないといけませんので、まだどうなるかはわかりません。
巨大リートが誕生し、業界再編の動きとなるのかは、来月の各投資主総会で決まることになりそうです。