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住宅ローンと不動産のニュースをまとめない

住宅ローン、不動産についての気になったニュースや話題をまとめるつもりでしたが、まとめられずに。

中古マンションはおすすめでも、将来、損をするかしないかは不透明

不動産関連の問題

先日、話題になったこの記事です。

ouchi-iroha.jp

主旨である中古マンションのメリット自体には大きく賛成なのですが、細論についてはあまり感心できません。

個人的にも中古マンションの方が新築よりも損をしにくいというのは、前々からずっと書いてきているのですが、この記事は都合の良いデータや情報を抜き出しているように感じます。

 

2015年度にはまだマイナス金利の影響はほとんど出ていないのでは?

2015年度の回復を、マイナス金利によるものとしていますが、マイナス金利政策により住宅ローン金利が大幅に引き下がったは2月以降です。
さらに実際にマンションを探しはじめてから契約の完了までは1ヶ月以上のタイムラグもあるため、効果が現れるのは年度が変わる4月以降です。
(現に3月は前年比を下回っています)
むしろ2014年度の落ち込みによる反動と考えた方がよさそうです。

積み上がる中古マンションの在庫

中古マンション市場で気になるのは、在庫数がかなり増加している点です。
成約数が増加しても、それ以上に在庫数が積み上がっている状況です。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201606_summary.pdf

同じくレインズのデータでも、月毎のデータです。
先の記事にある四半期の情報より詳細が出ています。


最新の6月のデータでは、1年前と比較して20%弱もの増加です。
もっとも販売が期待できる年度末からやや減少していたものの、再び増加傾向にあります。

そもそもここ数年は不動産の価格がかなり上昇しているため、あまり参考にならないのではないかとおもわれます。
10年後、20年後となると、かなり状況が変わってくる可能性が高いはずです。
人口の減少の問題は解決できそうにないですし、日本経済の立て直しが金融政策以外は行き詰まっている状況、さらに現在の不動産価格の高騰が中国マネーに依るところも大きいことを考えると、地域や物件によっては価格が大幅に下落する可能性は想像に難くありません。

リフォームでは手に届かないマンションの建物設備そのもの

中古の、それも築20年の物件をリフォームして、というのも気になります。
たしかに物件価格も安くなりますし、リフォーム・リノベーションで部屋はイマドキのタイプに変えることができます。

しかしリフォームしても建物自体が新しくなるわけではありません。
外壁や配管などの設備は古いままです。
最初の10年目につづいて、20年あたりが節目の年のひとつで、建物そのものに不具合も出てくる可能性がある頃です。

そこをなんとかするのがマンションの管理組合ですが、管理組合の理事会がうまく回っていないと、こうした状況に対応できません。
中古マンションを購入する上で、物件の状況と同じくらい、管理の状況は確認しておくべきです。

マンションは管理を買え、という言葉はまさに真実だとおもいます。

修繕計画がきちんと実行されているか、特に修繕積立金の問題はクリアにしておくべきです。
ちゃんとした仲介業者でしたら、こちらが聞かずとも説明をされることもあります。
(たいてい計画がうまくいっているときですが)

維持管理がうまくいかないと、マンションの価値が大きく下がることになります。

※他にも20年を越えると2度目の大規模修繕が行われており、しっかりした管理組合ならば、今後に備えて修繕積立金がかなり上がっているはずです。
それに価格が落ちにくい立地のマンションは、築20年でもなかなか価格が下がらないので、それほどお買い得かどうかは疑問です。

サイトの性質上、売買やリフォームの促進をするのは当然でしょうが、絶対に損をしないというタイトルで誘導するような方法は、使わない方がよいのではないかとおもいます。