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住宅ローンと不動産のニュースをまとめない

住宅ローン、不動産についての気になったニュースや話題をまとめるつもりでしたが、まとめられずに。

中古マンションはおすすめでも、将来、損をするかしないかは不透明

不動産関連の問題

先日、話題になったこの記事です。

ouchi-iroha.jp

主旨である中古マンションのメリット自体には大きく賛成なのですが、細論についてはあまり感心できません。

個人的にも中古マンションの方が新築よりも損をしにくいというのは、前々からずっと書いてきているのですが、この記事は都合の良いデータや情報を抜き出しているように感じます。

2015年度にはまだマイナス金利の影響はほとんど出ていないのでは?

2015年度の回復を、マイナス金利によるものとしていますが、マイナス金利政策により住宅ローン金利が大幅に引き下がったは2月以降です。
さらに実際にマンションを探しはじめてから契約の完了までは1ヶ月以上のタイムラグもあるため、効果が現れるのは年度が変わる4月以降です。
(現に3月は前年比を下回っています)
むしろ2014年度の落ち込みによる反動と考えた方がよさそうです。

積み上がる中古マンションの在庫

中古マンション市場で気になるのは、在庫数がかなり増加している点です。
成約数が増加しても、それ以上に在庫数が積み上がっている状況です。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201606_summary.pdf

同じくレインズのデータでも、月毎のデータです。
先の記事にある四半期の情報より詳細が出ています。


最新の6月のデータでは、1年前と比較して20%弱もの増加です。
もっとも販売が期待できる年度末からやや減少していたものの、再び増加傾向にあります。

そもそもここ数年は不動産の価格がかなり上昇しているため、あまり参考にならないのではないかとおもわれます。
10年後、20年後となると、かなり状況が変わってくる可能性が高いはずです。
人口の減少の問題は解決できそうにないですし、日本経済の立て直しが金融政策以外は行き詰まっている状況、さらに現在の不動産価格の高騰が中国マネーに依るところも大きいことを考えると、地域や物件によっては価格が大幅に下落する可能性は想像に難くありません。

リフォームでは手に届かないマンションの建物設備そのもの

中古の、それも築20年の物件をリフォームして、というのも気になります。
たしかに物件価格も安くなりますし、リフォーム・リノベーションで部屋はイマドキのタイプに変えることができます。

しかしリフォームしても建物自体が新しくなるわけではありません。
外壁や配管などの設備は古いままです。
最初の10年目につづいて、20年あたりが節目の年のひとつで、建物そのものに不具合も出てくる可能性がある頃です。

そこをなんとかするのがマンションの管理組合ですが、管理組合の理事会がうまく回っていないと、こうした状況に対応できません。
中古マンションを購入する上で、物件の状況と同じくらい、管理の状況は確認しておくべきです。

マンションは管理を買え、という言葉はまさに真実だとおもいます。

修繕計画がきちんと実行されているか、特に修繕積立金の問題はクリアにしておくべきです。
ちゃんとした仲介業者でしたら、こちらが聞かずとも説明をされることもあります。
(たいてい計画がうまくいっているときですが)

維持管理がうまくいかないと、マンションの価値が大きく下がることになります。

※他にも20年を越えると2度目の大規模修繕が行われており、しっかりした管理組合ならば、今後に備えて修繕積立金がかなり上がっているはずです。
それに価格が落ちにくい立地のマンションは、築20年でもなかなか価格が下がらないので、それほどお買い得かどうかは疑問です。

サイトの性質上、売買やリフォームの促進をするのは当然でしょうが、絶対に損をしないというタイトルで誘導するような方法は、使わない方がよいのではないかとおもいます。

2016年7月の住宅ローン金利は史上最低水準更新中と既存顧客借換需要の奪い合い

住宅ローン

2016年7月の住宅ローン金利は、史上最低水準をさらに更新しています。
先月はイギリスのUE離脱問題もあり、日本国債への資金流入が続き、そのため金利は一段と低下。
その影響もあり、10年固定の最優遇金利では、国債市場特別参加者資格を返上するというニュースが出た三菱東京UFJ銀行が0.55%とメガバンクとしては驚異的な金利となっています。

三井住友銀行とみずほ銀行も0.75%と、以前からは考えられないほど引き下げていますが、それが霞む金利です。 

www3.nhk.or.jp

伸び悩む新規と借り換え競争

過去最低水準を更新中ですが、一方で新規の借り入れはすっかり停滞をしてしまいました。
昨年2015年の分譲マンション販売戸数は、前年からほぼ変わらずの横ばいの予想でしたが、全国平均で6%強、首都圏では10%近く減少しています。

そのため、すでに借り入れのある他行の既存顧客をターゲットにした、借り換えによる奪い合いの様相を呈しています。
各行が、これだけ金利を引き下げているのも、少しでも収益を上げたい(つまり他から奪いたい)という意欲の表れでしょうか。

なにしろ全期間固定金利のフラットですら融資率9割以下ならば35年ですら1%を切っている時代です。

ここ最近の不動産市場の活性化はあくまでも首都圏のオフィス需要が中心であり、一般住宅市場は新規も中古も停滞してしまっています。
不動産価格が高止まりしている反面、一般家庭での世帯収入が上がらないのが主な原因とされています。

地方の例ですが、愛知県の中古マンションの価格を観察していますと、物件情報サイトに新規に登録される物件は、2年前の同じマンションの部屋と比べて2割から4割以上価格をあげているところが少なくありません。

その一方、これらのマンションは長い期間、売れ残ったままとなっています。

逆に数年前と同程度の価格で出していた物件は、かなり早い段階で消えていることを考えると、購入意欲は高くても、物件の価格に対してかなりシビアにみているようです。

 

ここ6ヶ月の10年固定最優遇金利の推移(月初)
 2月3月4月5月6月 7月
三菱東京UFJ 1.05% 0.80% 0.90% 0.90% 0.85% 0.55%
三井住友 1.05% 0.80% 0.90% 0.90% 0.85% 0.75%
みずほ 1.05% 0.80% 0.85% 0.80% 0.80% 0.75%
りそな 1.05% 0.80% 0.85% 0.85% 0.80% 0.70%
(参考:フラット35) 1.21% 1.02% 1.02% 0.96% 0.99% 0.85%

 

ここ1年の新発日本国債10年利回りの推移

f:id:silvertea:20160702235609g:plain

マーケット情報 国債利回り : 三井住友銀行

 

2016年6月の住宅ローン金利、大手各行は引き下げ、フラットは引き上げ

住宅ローン

2016年6月の住宅ローン金利、指標となる10年固定型はみずほ銀行以外の大手各行が引き下げです。
各行の最優遇金利は、三菱東京UFJ銀行と三井住友銀行が今月も並んで0.9%から0.85%へ、りそな銀行も同じく0.5%引き下げて0.8%となっています。
みずほ銀行は先月引き下げたこともあり、今月は据え置きです。

反対に全期間固定のフラット35は金利が引き上げられることになりました。
長期金利の低下の鈍化が理由で、これは8ヶ月ぶりのことです。
それでも返済期間20年以下融資率90%以下の金利は、先月から0.03%アップした0.99%ですので、1%を切る水準です。

フラットは今月は引き上げられてしまいましたが、それでもマイナス金利を背景に、きわめて低い状態が続いています。
にもかかわらず、一方で新規の住宅ローン貸出額はこの1~3月期は前年度より3.5%減という結果が出ています。

www.nikkei.com

物件価格の高騰や賃金の低迷が背景と言われています。
すでに多くの人々から指摘されて久しいのですが、金融政策ではこれ以上の改善はもう難しいのが現状ですが、期待された経済対策も望み薄なのが気にかかるところです。

 

ここ6ヶ月の10年固定最優遇金利の推移(月初)
 1月2月3月4月5月6月
三菱東京UFJ 1.10% 1.05% 0.80% 0.90% 0.90% 0.85%
三井住友 1.10% 1.05% 0.80% 0.90% 0.90% 0.85%
みずほ 1.05% 1.05% 0.80% 0.85% 0.80% 0.80%
りそな 1.10% 1.05% 0.80% 0.85% 0.85% 0.80%
(参考:フラット35) 1.27% 1.21% 1.02% 1.02% 0.96% 0.99%

 

ここ1年の新発日本国債10年利回りの推移f:id:silvertea:20160602225646g:plain

マーケット情報 国債利回り : 三井住友銀行

徳川美術館に行くならメーグルの1DAYチケットorドニチエコきっぷを

雑多な話題

メーグル1DAYチケット

名古屋には、メーグルという観光地を廻るバスがあります。
名古屋城をはじめとする名所を廻るのでなかなか便利で、個人的にも何度か利用しています。

利用客の人気はやはり一番は名古屋城かなと思うのですが、次いで徳川美術館の人気も高いスポットです。

特にゴールデンウィーク前後には、例の刀剣の展示もあったことで、これまでとは違う客層の方もよく来館されていたそうです。
メーグルの車内もそんな感じがありました。

このメーグル、500円で何度も乗り降り自由なだけでなく、各観光施設の割引もある1日乗車券があります。

www.nagoya-info.jp


かなりお得で便利なので、よく使っているのですが、旅行者で利用されている人はあまりいないようでした。
単純に徳川美術館へ行くだけで往復の運賃と観覧料とあわせ80円得になります。
少額ですが、わざわざ乗車のたびに料金を支払う煩わしさがないですし、名古屋城などメーグル沿線で他にも訪れる観光スポットがあるのでしたら、さらにお得になるので、利用して損はありません。

旅行代理店、ホテルのフロントだけでなく、メーグルの車内でも売っているので、バスに乗ってからでも購入できます。


土日祝日はドニチエコきっぷという選択も

この手のお得きっぷでは、もうひとつドニチエコきっぷというものがあります。
600円とメーグルの1日乗車券より100円高く、土日祝日と毎月8日にしか使えないのですが、メーグルと同等のサービスに加え、地下鉄や他の市営バスにも乗り放題です。

www.kotsu.city.nagoya.jp

メーグルは本数がそれほど多くない上に、土日祝日はかなり混みます。
また夕方となれば、名古屋市内は渋滞してしまう可能性はきわめて高くなっています。

メーグル以外の交通手段も可能なドニチエコきっぷは、その点で有利です。

ただし、徳川美術館から地下鉄で名古屋駅まで帰るときには注意も必要です。
徳川美術館から最寄りである地下鉄の大曽根駅へはそれなりに距離があります。
駅までは徒歩で10分少々なのですが、それはJRの駅ですので、地下鉄へはもう少しかかってしまいます。
観覧後、真夏のような厳しい季節のときなど、体力の弱い方は気をつけてください。

また地下鉄で名古屋駅へ出るには、一度、乗り換えをしなければなりません。

※別料金を払ってJRを利用すれば中央線で直接名古屋駅まで戻れます。

 

少し前に名古屋のがっかり観光スポットが話題になっていましたが、徳川美術館は地方の美術館のなかでもかなり良い展示物が多い施設だとおもいます。
刀剣以外にも銘品は多いので、機会があればぜひどうぞ。

 

有機ELを支える中国スマホメーカーの情勢

デジタル

ジャパンディスプレイ(JDI)が、スマートフォン向け液晶の不振と、今後の車載向け市場への注力への話題が出ていました。

toyokeizai.net

液晶ディスプレイの技術をめぐる話を以前に書いたのですが、このときは有機ELは欠点も多く廃れていく技術ではないかと勝手に考えていましたが、すでに状況はまったく変化していました。

有機ELのメリットとしては、

  • 薄型化
  • フレキシビリティ
  • 省電力
  • 視野角

などがありますが、一方でデメリットとして、

  • 屋外での視認性
  • 寿命の早さ(焼き付け)
  • 高精細化
  • 製造コスト

この点に問題を抱えています。

Super AMOLED の開発や、インターフェイスなどで、これらの欠点を解消しようとしていますが、それでも高コストの問題はいかんともしがたい状況でした。
しかし、ここへきて急激にコストが下がりつつあり、ついに液晶を下回ったという情報が出ています。

昨年から中国メーカーでの採用が次第に増えているだけでなく、近い将来のiPhoneでの採用がかなり確実視されている状況です。

急激に有機ELにシフトする中国メーカー

今やiPhoneとともに、中国のスマートフォンメーカーと消費者の動向は無視できない状況です。
その中国メーカーのスマートフィンで、ここ1年ほどSamsugnの有機ELの採用が少しずつ増加しています。

4Kスマホや最薄スマホなどの個性的な端末の多いOppoでは、やはり主力機のOppo R7シリーズで、そしてOppo R9でもAMOLEDが採用されています。
さらにカメラ機能を重視したOppo F1 Plusでも、先のモデルのF1はIPSでしたが、今回はAMOLEDになります。

Oppoとともに急成長を続けるvivoでは、RAM6GBでハイスペックのViVo Xplay 5sや、5.1ミリの超薄型スマホVIVO Air LTE、ミッドレンジのX6シリーズで採用されています。

Oppo傘下でマニアの人気が高いOnePlusでは普及版のOnePlus Xで、そして次期OnePlus3でAMOLEDが採用。

大手のHuaweiではジャパンディスプレイから液晶を調達していることは有名ですが、それでも Honor 8 はAMOLEDを、さらにGoogleから発売されているNexus 6P もAMOLEDを採用しています。

新興のメーカーとしてはXiaomiと並ぶ存在だったMeizuでは、メインのMeizu MX5とその廉価版のMeizu MX5eで、先日発表されたMeizu Pro 6でも、AMOLEDの採用が発表されています。

スマートフォンではOppoとvivoが2016年に入って急激にシェアを伸ばしており、IDCの調査では第1四半期でXiaomiやLENOVOを追い抜いている状況です。
AppleとSamusungほどのシェアはないとはいえ、この2社が積極的にAMOLEDを採用している状況で、Appleまでもが有機ELを採用となると、大手の主力モデルの大半が有機ELとなってしまいます。

Oppo N1

ジャパンディスプレイとシャープも、2018年までにAMOLEDの量産を予定しています。今は韓国メーカーに水をあけられていますが、日本の研究機関でも次世代の有機EL技術の研究も進んでいます。

ですがこのまま有機ELがディスプレイのシェアを席巻してしまうかどうかはわかりません。
中国メーカーのシェアの変化を見ていても、1年先ですら不透明です。鴻海がシャープを買収した目的も、有機ELだけでなくIGZO技術も重要だと鴻海の会長が述べたこともあります。
IGZOもまた有機ELと同じく歩留まりでの問題を抱えていますが、その問題が解決できれば、また流れは変わる可能性はありそうです。