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住宅ローンと不動産のニュースをまとめない

住宅ローン、不動産についての気になったニュースや話題をまとめるつもりでしたが、まとめられずに。

最近話題の不動産仲介のワードとITベンチャーへの開放の良否

首都圏を中心とした不動産の好調の反面、仲介業に対する慣習の問題や、新しい仕組みの導入といった話もよく出てくるようになりました。
ここ1年でよく見かけるようになった仲介に関するワードを3つほど書き留めます。

http://www.flickr.com/photos/124247024@N07/13903385550

photo by flazingo_photos

両手取引

仲介業者が1社で、売り手と買い手の両者の代理人を務めることです。

本来ならば利益相反行為となってしまうために歓迎されない行為です。
たとえば弁護士が利害が対立する両者の代理人に原則としてなれないというようなものです。
基本的に不動産の売買では、売り手は高く売りたいし、買い手は安く買いたいという希望があるので、どちらかの(あるいは互いの)利益を損なうことになります。
以前から法的に規制しようという動きはありますが、業界の反対でなかなか進みません。

両手取引でも物件に何も問題が無く、買い手もすぐに見つかり、両者とも納得した金額にあまり頓着しない取引でしたら、むしろスピードが早く進むのですが、少し問題があればどちらかに不利益を被ることがあります。

しかし仲介業者としては、両者の代理人になれれば、手数料がそれぞれから貰えるために、どうしても1社で仲介をしたいところです。担当の人も自分の成績につながりますので尚更です。

それが次の囲い込みの問題へと関係しています。

囲い込み

本来、売却の依頼を受けた仲介業者は不動産業者全体で情報を共有しなければなりません。情報を故意に隠さないように法律で定められています。

ですので専属専任媒介、専任媒介契約を受けた場合、レインズ(Real Estate Information Network System)というネットワークシステムに登録することが義務づけられています。

(一般媒介には登録義務はありません)

しかし上にも書いたように、仲介業者としてはできれば1社で両手取引をしたいので、レインズに登録をしないことがあるというのが問題化してきています。

登録をしないと罰則がありますので、レインズには登録するものの、売り止めといって、他社から買い手の打診があった際に、実際に買い手は無いものの商談中としてシャットアウトしてしまうという方法も採られます。

売り主にとっては機会を損失することになります。

この手の囲い込みは週刊ダイヤモンドをはじめとして、かなりメディアでも取り上げられるようになり、三井、住友、東急など大手の不動産仲介会社が囲い込みに手を染めているという話も出ています。

重要事項説明のIT化(非対面化)

現在、不動産取引においては重要事項の説明が義務づけられています。
そしてこの重要事項は宅地建物取引主任者が対面で説明することになっています。

しかし賃貸ならまだしも、売買の場合はすべてを終えるのに1時間以上はかかるため、業者まで出向き重説が終わるとかなりの時間を取られます。
複数人がからんだりややこしい取引になると、もっと時間はかかるでしょう。

この重説をITが進化した今、ネットを活用しオンラインでできないかという議論が続いています。

これも業界の反対が多くたとえばこんな意見もあります。

重要事項説明書のIT化が招く不動産業界の危機

いろいろと書かれていても本質的にはポジショントークですし、私の経験でも対面でよかったという経験はありません。
なのですが、一概にポジショントークだけで済ませられるものでもなく、危惧として書かれているように、敷居が無くなることによって生じるトラブルは出てくるだろういう予想は容易につきます。

http://www.flickr.com/photos/32234442@N00/7631399552

photo by plewicki

本当にITベンチャーに気軽に開放して良いのか 

上記の問題点が大きく取り上げられるようになったのは、主にIT系の会社が中心になって提起していることが関係しています。
ですがこれまでも何度か書いたのですが、ここ最近のブームで不動産系に乗り出してきたベンチャーのサービスにはこれはちょっとと思うものは多いです。
IT関係は気軽にスタートアップに持って行けることもあって、昔からモラルの低い人間が少なくありません。
名前は出しませんが、成功者として名高いあの人やこの人も、ネット普及の黎明期にはよくこれで訴えられないなというか、実際に裁判沙汰になるような商売をしていた人もいます。最近でも、IPOがらみでもいろいろとありました。
(もちろん優秀で真面目な人はそれ以上に多いはずですが、どうしても芳しくない人の方が目立ってしまう....)

お金もそれほどかからないこともあり、とりあえずやってみてダメならやめる、というような見切り発車で乗り出してきてくることもめずらしいことではありません。
ですが普通の物の売買と異なり、不動産関係は非常に大きな金額が動くことと、法的な問題もかわってくるためにひとつの失態が人生にかかわることもあります。

基本的にはこうした変化は必要だとおもいますが、それでもあまりに気軽な気持ちで参入してくるところが増えると、かえって利用者が不利益を被ったりする可能性が高く、変化が後退してしまうおそれもあるので、慎重にお願いしたいところです。